建物所有方式による法人の活用の注意点とは？

前回、不動産賃貸業において節税効果が最も大きくなる方式が、建物所有方式であることをご説明させていただきました。今回は建物所有方式による法人活用時の注意点につき税理士の視点からご説明させていただきます。

古くから所有する土地の法人移転には注意が必要

よく法人に不動産を移転する際に、「建物だけではなく土地も法人に移転させた方が良いですか」とのご質問を受けることが多くあります。相続など古くから所有している土地の上に建物を建築している場合、当該土地を法人に移転しようとすると含み益が実現しそれに対する譲渡所得税が発生することとなります。法人への不動産の移転は時価により行う必要がありますので、土地の売買を行う際には鑑定評価により時価を算出するか、公示価格を参考に計算を行うなど適正な時価の算出が必要となります。なお路線価評価額については、路線価が公示価格の約８割で設定されていますので一般的な時価より２割ほど低い金額となることから、当該評価額で売買を行った場合には時価が低額であったことにつき課税庁より指摘を受ける可能性がありますので注意が必要です。路線価から時価を算出する方法として、路線価評価額０．８で割り戻すことにより公示価格に近い金額が算出されますので参考にしてください。

法人に不動産を移転する場合は建物のみを行うケースが多い

逆に建物を法人へ移転する時の時価は原則として未償却残高（取得価額−減価償却費）にて行うこととなりますので、基本的には含み益が発生せず、その結果譲渡税は発生しません。また家賃収入はすべて建物に帰属することとなり、建物のみを法人に移転することで当該建物から生じる家賃収入はすべて法人に移転されることとなるため、建物を移転するだけで十分に所得移転による節税効果を得ることができます。このことからも一般的に法人に不動産を移転する場合には建物のみを行うケースが多く見受けられます。

借地権の認定課税を回避するための方法

次に土地の借地権についてご説明します。土地の所有者が個人、建物の所有者が法人である場合には、原則として土地に対し借地権が発生することとなります。借地権割合は場所により異なる事となり、ご自身の土地に対する借地権割合は国税庁の発表している路線価表により確認することが可能です。よく法人に借地権があることで個人の土地の評価額が減少することになるため、土地に対して法人の借地権が発生した方が良いのではとのご質問を受けることがあります。しかし借地権を発生させるということは土地の権利の一部が個人から法人に移転しますので、その時点で法人に対して「借地権の認定課税」が行われることとなります。借地権の認定課税が行われると、個人から法人に移転した借地権相当額が法人の収入として計上され、それに対して多額の法人税が課税されることとなりますのでくれぐれもご注意ください。このような借地権の認定課税を回避するための方法として、個人と法人が連署した「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出する方法もあります。お互いに借地権がないことを確認する当該届出書が提出された場合には借地権の認定課税は行わないこととされていますので、個人所有の土地の上に法人所有の建物を建築又は所有する場合には提出を忘れないようにしてください。

地代の設定方法について

最後に地代の金額の設定方法についてご説明します。土地の無償返還に関する届出書の提出があり、かつ土地所有者が個人の場合には、相当地代（下記参照）の範囲内で地代額はいくらでも問題ありません。もし仮に土地所有者が法人の場合には、法人は必ず利益を追求する人格であるため地代を収受しないという選択肢はなく、必ず適正な地代額を収受する必要があります。土地の無償返還に関する届出書の提出により借地権が設定されていない場合の適正な地代額は「土地評価額×６％（相当地代という）」となり当該金額を支払う必要がありますが、土地所有者が個人の場合には、個人は必ずしも利益を追求する人格ではないため仮に低額の地代を収受したとしても問題ないこととされています。ただし地代の金額に応じて相続発生時又は贈与時の土地評価額が異なる事となりますので、この点については次回以降にて別途ご説明させていただくこととします。

建物所有方式による法人の活用方法を検討する場合には、移転時の不動産の時価や借地権及び地代の取扱いについて多くの注意すべき項目がありますので、実施を検討される際には必ず事前に専門家に相談するようにしてください。