土地と建物の所有者が異なる場合における土地の評価方法には細心の注意が必要です。一般的に他人に土地を貸している場合には借地権が設定され、当該借地権は建物所有者が有する非常に強い権利であるとともに、相続税評価においても権利設定されている場合の土地評価は借地権相当額を控除して計算することとなります。ただ処理を間違えますと想定していなかった課税が発生する可能性がありますので、今回は土地の評価方法と注意点について税理士の視点でご説明いたします。

個人間における土地の貸借について

まずは個人間における土地の貸借についてご説明します。よくある事例だと思いますが、親の土地の上に子供が建物を建築した場合には当該土地に借地権は発生すると思いますか?借地権が発生するか否かは建物所有者が土地所有者に支払う地代の有無により決定します。通常は親子間で地代の授受を行わない、いわゆる使用貸借により土地を借りることが多いと思われますが、この場合借地権は発生しません。子供が地代自体は支払っていないが、親が所有している土地の固定資産税相当額を子供が支払っている場合も使用貸借となりますので同様の取扱いとなります。

親子間で地代の授受を行った場合

では親子間で地代の授受を行った場合にはどのようになるでしょうか?この場合には親の土地上に子供の借地権が発生します。よく借地権がある方が土地の評価額が下がるので借地権を発生させた方が良いのではとのご質問を受けますが、無償で借地権が発生(又は移転)した場合には借地権を取得した者に対して贈与税が発生することとなります。借地権評価額は非常に大きくなるためかなりの贈与税負担となりますのでご注意ください。現実問題としてこれらの贈与税負担を行うことは困難であることから、個人間の土地の貸借については原則として使用貸借で行わなければならないといっても過言ではないでしょう。

建物を法人・土地を個人が所有している場合

次に建物所有型の管理会社のように、建物を法人・土地を個人が所有している場合の土地の評価額についてご説明します。このケースでは前回ご説明いたしました通り借地権の認定課税を受けることのないよう、まず「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出します。その結果借地権は発生しないこととなるため、土地評価時においては通常の借地権割合の控除は行いません。次に当該土地の貸借が賃貸借か使用貸借かで評価が異なる事となります。賃貸借の場合には土地の利用に一定の制限を受けているものとして土地評価額から20%相当額の減額を行うことができ、使用貸借の場合の何ら制限が発生しないものとして減額は0%となります。今後相続対策として土地の評価額を下げることを目的としているのであれば、土地の貸借については必ず賃貸借にしておく必要があります。賃貸借とは事業として継続的に収益が計上されるような貸借となりますので、土地の貸借の場合は土地所有者に係る費用は固定資産税に限定されるため、少なくとも地代として固定資産税の2~3倍程度の地代を支払っておく必要があるものと考えます。また逆に地代を高くしすぎますと、今度は土地所有者の所得税の確定申告において収入計上した結果所得税が増加するとともに、子供から親に財産を戻すことにもなり親の財産の増加要因となりますので、対策実施時においては必ず専門家と相談し、最善の方法を検討するようにしてください。

上記の評価方法に加えて、土地を賃貸借により貸し付けている場合には上記の評価後に小規模宅地等の特例を適用することができ、更に大幅に土地評価を圧縮することが可能となります。当該内容については次回にご説明させていただければと考えております。

松原 健司

税理士法人FP総合研究所 代表理事・CEO 税理士