OWNER
Ludens一棟投資を
意思決定するまでの道のり
オーナーK様
- K様の物件の所有状況
- Ludens戸越公園Ⅱの他、賃貸用一棟マンション2棟、戸建賃貸1戸を保有
- Ludens戸越公園について
- Ludens戸越公園Ⅱは2019年3月に完成しました。当該物件はコンクリートの打ちっぱなしの外観が特徴で、東京都内有数の規模を誇り下町の風情を残す「戸越銀座商店街」まで徒歩約10分の場所にあり、大名屋敷の面影をとどめる 「戸越公園」にも近い住宅地の一画に建てられております。室内はフローリング・壁紙等が白基調で統一されておりコンクリートの打ちっぱなしが一部アクセントとなり洗練されたデザインです。立地については東急大井町線「戸越公園」駅徒歩3分、都営浅草線「中延」駅徒歩8分、JR横須賀線「西大井」駅徒歩10分の場所にあり3路線利用可能です。東京駅、渋谷駅、新宿駅等の主要駅まで電車で概ね30分圏内に位置している大変便利な場所です。
- Interviewの内容
- 上棟後（完成前）の募集ですぐに満室になったLudens戸越公園Ⅱ。
Ludensへの一棟投資を意思決定したプロセスに関してK様に当時を振り返っていただきました。
Interviewer
株式会社Impression 事業部 部長／大蘆 元
Impressionを知っていただいたきっかけはLudensのオーナー様からのご紹介ということでしたが、
なぜLudens一棟投資に興味をもたれたのでしょうか？
Impressionの一棟マンション投資は土地の選定からスタートできるということで興味を持ちました。
当時、一棟収益物件のリサーチに1年以上費やしていましたので、探し続ける時間を考えれば一から建築する方法はありだと思いました。
ただ興味の段階から具体的な案件として一歩進められたのは購入に繋がった戸越公園の土地情報の提供があったことが大きいと思います。
Impressionは城南地区に力を入れている会社ということもあり、品川区の希少な土地情報をいただきました。
たしかにLudens戸越公園Ⅱは、駅から徒歩3分程度という立地の良さに加えて、車道から少し奥に入った静かな場所にあるので居住用としては非常に良い場所ですよね。
はい。この土地情報の提供は非常に有難かったです。また、すぐに建築プランをいただいたことで、具体的にどのような建物が建つのかイメージもできました。
当時を振り返ると候補地から大まかな建築プランの提案までとてもスムーズで、トントン拍子に土地購入の段階まで進みました。
建物・設備に魅力がないと長期的に賃貸として人気が続かない
本格的な購入の段階へ移行されたわけですが、Ludens一棟投資を意思決定するポイントは何が重要であると考えられていたのでしょうか？
一から建築する方法は、実物の建物がないですし入居状況もわかりませんので意思決定に不安がありました。
ゆえに長期安定収支が描ける物件になり得るかどうかの根拠を集め、一つ一つ慎重に確認する作業をすることをしました。
土地は良いご提案をいただいたので大方問題ないとおもっていましたが、建物が予算の範囲内で人気がでる仕様にできるのか、購入後の建物維持費や緊急支出の可能性がどの程度あるのかをしっかりと確認する必要を感じていました。いかに土地が良くても建物自体に魅力がないと長期的に賃貸として人気が続かないでしょうし、設備も安かろう悪かろうでは結局出費が多くなりますしね。
当たり前かもしれませんが慎重に一つ一つ確認されていったのですね。K様は実際にご指摘の点をどのように確認をされていったのでしょうか？
土地の売買契約締結前にLudensの完成・完成前物件をいくつか見せてもらいました。外観から室内までいろいろ見学させてもらい計画する物件がどのような仕様になるのかを一つ一つその場で質問させていただきました。百聞は一見に如かずで、見ることで具体的なことが理解できました。その当時は個別に何度も対応いただき大変助かりました。
わたくしどもとしてもお客様が納得することが大事であると考えておりますので内見のプロセスは欠かせないものだと思っております。
内見時にK様が感じられたLudensの印象をお話いただくことはできますでしょうか？
もちろんです。まず、事前に写真等で見たとおりLudensはシンプルな外観デザインだなと思いました。シンプルであることは時代のトレンドに影響されにくいですし、多くの人が受け入れやすくなるため良いと思いました。また、建物は鉄筋コンクリート造ですので耐震性・耐久性・静粛性について安心感があります。
そのことは居住者様の視点でもメリットは同じだと思います。
設備面においては、デザイン的な人工大理石キッチンや独立洗面台等が備わり充実していました。また、部屋の印象を左右する壁紙やフローリングも質感があり全体が洗練されていました。他方、間取りは一般的のワンルームと比較すると多少コンパクトとなりますが、低めの賃料設定となるのでコスト感覚のある若い世代の方にはかえって都合がよいのではないかと思いました。実際に室内はコンパクトながら収納や生活導線を考慮した設計になっており、一般的なワンルームの部屋よりやや狭めであることのデメリットをさほど感じませんでした。
鉄筋コンクリート造という安心感・設備・間取り・賃料を総合的に勘案し、長期的に居住者様が費用対効果を感じてもらえる作りであると思いましたので、これなら進められるなという思いを持った記憶があります。
バルコニーやエレベーターをなくすことで設備投資が抑えられる
詳細にありがとうございます。Ludens保有のオーナー様より同様のコメントをいただくことが多く大変嬉しく思っております。一方で、Ludensの特徴としてバルコニーやエレベータを設置しない設計が基本となっておりますが、その点について当時はどのように思われましたか？
オーナーの視点としてですが、バルコニーやエレベーターをなくすことは設備投資が抑えられますし、余計なメンテナンス費用も発生しません。
そのことは資金面で安心感があった一方で、特にエレベーターがないことで最上階の4階入居に影響がでる懸念がありました。
バルコニーに関しては一人世帯の場合、洗濯物は浴室乾燥機能を使用することが基本だと思いますし、スペースを取る分居住者様にとっては賃料に反映されることになるので人気に影響がでるとは考えませんでした。
たしかにワンルームにお住いの方は、バルコニーより浴室乾燥機の方を重要視される方が多い傾向にあるようですね。
エレベーターがないことに関してご懸念点はどのように払拭されたのでしょうか？見学されて感じられたこともお伺いできますでしょうか？
見学に行った際に、4階まで階段を上り下りしてみたのと、Ludens全体の4階の入居率データも確認させてもらいました。
階段は建物設計の工夫により一般的な4階構造より高さが低めになっていることもあるせいか、わたしの体感として思っていたよりずっと楽でした。
また、4階の入居率データの傾向は、若干低めの賃料設定になっているメリットもあるせいか、２・3階と同様に推移しているようでした。
階段の上り下りはさほどきつくないこともあって、割安な賃料メリットを取る入居者様が多いのだなと納得しました。
賃料の設定の工夫も相まって２・３階と同様の人気度となっているということですね。
いままでは、建物を中心として検討のプロセスをお話いただいてきたと思うのですが、違った視点で重要となったポイントはあったのでしょうか？
ローン組みに関してですね。わたしの場合は、キャッシュフローに余裕がある形を取りたかったのでなるべく月々の返済が低い長期ローンが組めるかを重視しました。Impressionからはいくつかの銀行をご紹介いただきました。審査は銀行によってまた個別ケース毎に判断が違うようでしたが、結果として金融機関の最長融資期間の35年での融資を利用することができました。このことは現実的な購入に向けてプラスに作用しました。Ludensは鉄筋コンクリート造が基本ですので最も長い期間での検討が可能ということでローン組みの際にメリットがありました。
たしかにファイナンスの課題がクリアされなければ購入は難しいですね。長期間で融資が組みやすいのは鉄筋コンクリート造の持つ建物構造以外の強みかもしれないですね。
ローン視点はとても大切なポイントでしたのでお話いただき有難うございます。他にも振り返ってみて大切であったポイントはあるのでしょうか？
こちらは最後のポイントとなるのですが、会社の対応力とサポートする姿勢ですかね。物件購入後は長いお付き合いになりますので気持ちよくお付き合いできる会社であるかどうかは大切です。
はじめにお会いしてからクロージングに至るまで迅速な提案と細かいサポートをいただき非常に安心感がありました。また、賃貸募集のフェーズからは関連会社のはじめの管理からいろいろアドバイスもいただきすべてがスムーズでした。特に土地購入前までの期間は素早く密にご説明・提案を重ねていただき感謝しております。今後とも不動産投資のパートナーとしてよろしくお願い致します。
大変嬉しいお言葉ありがとうございます。この度はご体験をお話しいただき誠にありがとうございました。
なお、最後に今後の投資方針があればご教示いただけると幸いです。
しばらくは大きな動きは取れないと思いますが、チャンスがあればもう一棟考えたいです。
その時はよろしくお願いします。